Algemene informatie

• Verplichte annuïtaire aflossing
• Betalingsproblemen en aflossen bij nieuwe lening
• Maximum percentage hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd
• Respecterende werking bestaande hypotheken
• Lening in privé omgeving (ouders, bedrijf of familie)
• Vermogensopbouwproducten in box 1 ((bank)spaarhypotheek e.d.)
• Nieuwe (strengere) normen voor hypotheekverstrekking
• Verlenging crisismaatregelen
• Restschuld
• Starterslening ook in 2013
• Beperking NHG wordt teruggedraaid
• Schenking in verband met de eigen woning
  

Een nieuwe (of de verhoging van de) eigenwoningschuld* moet per 1 januari 2013 binnen 30 jaar geheel** en minimaal annuïtair worden afgelost. Hiermee wil het kabinet het restschuldrisico voor individuele huishoudens terugdringen. Met het dalen van de schuld is er minder kans op een restschuld bij betalingsproblemen. Ook hypotheken die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Voldoet een hypotheeklening tijdens de looptijd niet meer aan het minimale annuitaïre aflossingschema, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

*eigenwoningschuld is de lening die gebruikt wordt voor de aankoop of verbetering van de eigen woning.

** Minister Blok heeft aangegeven dat hij gaat onderzoeken of dit percentage verlaagd kan worden. Tot die tijd geldt 100% verplichte aflosssing.

Sluit u na 1 januari 2013 voor de eerste keer een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op aftrek te verliezen. Als u aannemelijk kunt maken dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingsschema kon voldoen, kunt u uiterlijk na vier jaar een nieuw aflossingsschema laten vaststellen. Ook dan behoudt u de renteaftrek.

Slaagt u er toch niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. U verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Eerder afgetrokken rente wordt niet ongedaan gemaakt.

In het regeerakkoord is afgesproken dat per 1 januari 2014 het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht in 28 jaar wordt verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen zal pas in 2013 gebeuren. Daar is op dit moment nog geen duidelijkheid over.

Een annuïtair aflossingsschema is alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande hypotheken verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. Ook niet als u verhuist of uw hypotheek oversluit. Als bestaande hypotheek(verplichting) wordt gezien:

Een op 31 december 2012 bestaande hypotheek (die aangemerkt wordt als eigen woningschuld)

Maar ook als u:

• in 2012 uw woning heeft verkocht en momenteel huurt. Als u dan in 2013 opnieuw een woning koopt dan valt de daarvoor benodigde hypotheek (verminderd met de eigenwoningreservere) onder de regels van 2012.
• in 2012 een woning koopt***, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder de huidige fiscale regels en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
• u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing overeenkomt. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 wordt afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 worden afgerond.

*** Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een koopovereenkomst bent aangegaan. Laat deze overeenkomst voor de zekerheid ook door de makelaar ondertekenen. De lening moet uiterlijk voor 1 januari 2014 zijn afgesloten.

Als u een financieringsvoorbehoud opneemt, verlang dan een termijn van tenminste 8 weken om de financiering te regelen. Het is namelijk erg druk bij de geldverstrekkers en de verwerkingstijden lopen op. Als u een (bank-)spaarhypotheek wilt afsluiten, geef dit dan ook specifiek in het voorbehoud aan. Zekerheidshalve kunt u in het voorbehoud de maximale bruto jaarlast en het maximale rentepercentage opnemen.

Als u in aanmerking wilt komen voor de hypotheekaftrek gelden de nieuwe annuïtaire aflossingseisen ook voor nieuwe onderhandse leningen (bijvoorbeeld wanneer kinderen geld lenen van hun ouders voor het kopen van een woning. Of als u geld wilt lenen van uw eigen bedrijf voor de financiering van uw woning). Voor bestaande onderhandse leningen geldt de eerder genoemde overgangsregeling.

Let op: bij een onderhandse lening ontvangt de Belastingdienst geen informatie of u daadwerkelijk minimaal annuïtair aflost. Sluit u na 1 januari 2013 een onderhandse lening, dan moet u de Belastingdienst informeren over het aflossingsschema. Doet u dit niet, dan heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Uiteraard kunnen wij u hierbij helpen.

Vanaf 1 januari 2013 is het voor nieuwe eigenwoningschulden niet meer mogelijk om de volgende vermogensopbouwproducten in belastingbox 1 af te sluiten:

• bankspaarhypotheek (Spaarrekening Eigen Woning of SEW)
• spaarhypotheek (Kapitaalverzekering Eigen Woning of KEW)
• spaarbeleggingshypotheek (Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)

Voor bestaande eigenwoningschulden geldt een aantal uitzonderingen:

Een bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek omzetten naar (bank)spaar- of beleggingshypotheek

Als u de bestaande aflossingsvrije hypotheek wilt omzetten naar een (bank)spaar- of beleggingshypotheek, dan moet de hypotheek voor 1 april 2013 zijn omgezet. Dat wil zeggen dat de nieuwe hypotheek is ingegaan. Wij adviseren u deze aanpassing al voor 15 februari 2013 aan te vragen. Vanaf 1 april 2013 is het niet meer mogelijk om een SEW, KEW of BEW (box 1) voor een lopende hypotheek af te sluiten.

Een bestaande box 1 polis of -rekening (SEW, BEW of KEW).

Heeft u al een lopende box 1 KEW, BEW of SEW en koopt u in 2013 een nieuwe woning of sluit u uw hypotheek over naar een andere bank? Dan kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Ook zal de vrijstelling naar verwachting jaarlijks worden geïndexeerd. Als aanvullende voorwaarde geldt wel dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag niet worden verlengd. Ook het omzetten van een SEW, BEW of KEW in een andere SEW, BEW of KEW (bijvoorbeeld omdat u wilt sparen in plaats van beleggen) blijft mogelijk.

Een bestaande box 3 polis of - rekening.

Heeft u aan de huidige hypotheek een spaar- of beleggingsproduct gekoppeld die is ondergebracht in box 3 (zoals bijvoorbeeld een beleggingsrekening, beleggingspolis of spaarpolis) dan kunt u deze polis voor 1 april 2013 nog omzetten naar een KEW, BEW of SEW (box 1). Kapitaalverzekeringen die zijn afgesloten voor 15 september 1999 behouden hun eigen waardevrijstelling in box 3 van maximaal € 123.428, mits men zich aan de voorwaarden houdt die bij dergelijke verzekeringen van toepassing zijn.

Als u in 2012 een woning koopt.

Een bijzondere uitzonderingssituatie ontstaat als u in 2012 een nieuwe woning heeft gekocht (of in 2012 gaat kopen). Belangrijk hierbij is dat er uiterlijk 31 december 2012 tussen koper en verkoper een onherroepelijke koopovereenkomst is getekend (de overdracht bij de notaris mag wel in 2013 plaatsvinden). De gebruikelijke bedingen zoals bedenktijd en financieringsvoorbehoud vormen overigens geen beletsel om in aanmerking te kunnen komen voor deze uitzondering. In deze situatie blijft het voor u toegestaan om in 2013 een nieuwe KEW, BEW en SEW (box 1) af te sluiten waarbij u kunt blijven profiteren van de huidige fiscale regels. Wij kunnen overigens niet garanderen dat alle geldverstrekkers deze mogelijkheid blijven bieden.

Niet alleen de belastingplannen van het nieuwe kabinet zijn van ivloed op de hypotheekverstrekking, maar ook andere maatregelen die de hypotheekverstrekking betreffen. Het gevolg is dat vanaf 1 januari 2013 aanzienlijk minder kan worden geleend:

Maximale hypotheek omlaag

Het kabinet heeft bepaald dat de maximumhypotheek jaarlijks wordt verlaagd tot uiteindelijk 100% van de woningwaarde. Per 1 januari 2013 wordt daartoe een eerste stap gezet door het maximum te verlagen van 106% naar 105%. Dit betekent dat u minder bijkomende kosten mee kunt financieren in de hypotheek. De kosten voor een verbouwing kunnen alleen nog (deels) meegefinancierd worden (maximaal de hoogte van de waardevermeerdering van het huis door de verbouwing). Voor de aankoop van een eigen huis heeft u daarom in de meeste gevallen eigen geld nodig.

Aanscherping hypotheekverstrekkingsnormen per 1 januari 2013

De NHG-normen worden gebruikt om op basis van het inkomen de maximale hypotheek te bepalen. Per 1 januari 2013 worden deze normen verder aangescherpt. Dit betekent dat er bij een bepaald inkomen minder kan worden geleend. Bij eenverdieners met een modaal inkomen is dat zo'n 8.000 euro, bij twee keer modaal bijna 27.000 euro en bij drie keer modaal zo'n 40.000 euro.

De crisismaatregelen die in 2010 in de Wet inkomstenbelasting 2001 zijn opgenomen, zijn een jaar verlengd. Deze crisismaatregelen betreffen:

• de verlenging met een jaar van de termijn van dubbele renteaftrek bij een leeg te koop staande woning en een in aanbouw zijnde woning met een jaar terwijl in een andere eigen woning wordt gewoond.
• de tijdelijke verhuur van de leeg staande woning op basis van de leegstandswet. De woning valt dan in box 3. Na tijdelijke verhuur kan deze woning binnen de verhuistermijn terugvallen in box 1 en bestaat weer recht op renteaftrek. Gedurende deze hele periode wordt de bijleenregeling niet toegepast. Deze periode is dus maximaal het jaar van leeg in de verkoop zetten plus de 3 daaropvolgende jaren.
  
  

Minister Blok van Wonen heeft aangegeven dat deze crisismaatregelen met een jaar worden verlengd. De Tweede Kamer is hiermee akkoord gegaan.

De rente over restschulden die zijn ontstaan bij de verkoop van een woning vanaf 29 oktober 2012 zijn voor de duur van 10 jaar aftrekbaar. De termijn van 10 jaar geldt voor restschulden die uiterlijk zijn ontstaan op 31 december 2017. Ook de rente over een restschuld die niet minstens annuïtair wordt afgelost, is aftrekbaar. Minister Blok gaat onderzoeken in hoeverre banken weigeren restschulden te financieren.

Minister Blok keurt goed dat ook startersleningen die na 31 december 2012 door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) worden verstrekt, zijn aan te merken als bestaande eigenwoningschuld. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

• De Starterslening van SVn is in 2013 bij de notaris gepasseerd of in 2014 voor zover de Starterslening is ontstaan door een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige voor de koop van een eigen woning.
• De verschuldigde rente over de Starterslening is uitsluitend afhankelijk van de betalingscapaciteit van de starter.
• De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door SVn hiervoor werden gehanteerd.
• De Starterslening blijft volgend jaar beschikbaar. Bovendien stelt het Rijk nog eens 20 miljoen euro beschikbaar voor startersleningen. Bij de behandeling van het Belastingplan 2014 zal een definitieve beslissing komen over de fiscale behandeling van startersleningen vanaf 2014 die niet onder de overgangsregeling vallen.
  

Bestaande spaar- en aflossingsvrije hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunnen worden meegenomen naar een volgende woning zonder dat eigenaren worden verplicht de hypotheek annuïtair af te lossen. Ook na 2013 kan NHG tot de mogelijkheden behoren voor bestaande hypotheken, ook als de bestaande hypotheken op dit moment zonder NHG zijn gefinancierd.

De leeftijdsgrens van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gaat van 18-35 jaar naar 18-40 jaar. De verhoging van deze leeftijdsgrens geldt ook voor een aanvullende schenking ten behoeve van de eigen woning. Indien voor 2010 gebruik is gemaakt van de toen bestaande verhoogde schenkingsvrijstelling, mag als men onder de nieuwe criteria valt, alsnog gebruik worden gemaakt van de extra vrijstelling ten behoeve van de eigen woning.

De overdrachtsbelasting was een jaar lang 2% i.p.v. de normale 6%. Zo moest de woningmarkt uit het slop getrokken worden. Per 1 augustus 2012 (met terugwerkende kracht 15 juli 2012) is deze maatregel ingegaan.

Zoals het er nu uitziet, blijft de verlaging voorlopig gehandhaafd en zal deze waarschijnlijk niet op korte termijn teruggebracht worden naar het oude nivo.

Wie vandaag een huis koopt betaalt 2 procent van de aanschafprijs. Geheel afschaffen van de belasting zou te duur zijn. De banken zouden voor het verlagen van de belasting opdraaien. Wie een huis koopt voor 200.000 euro, is dan 8.000 euro goedkoper uit.

Het kabinet heeft de afgelopen weken intern al flink gedebatteerd over de overdrachtsbelasting. Die levert de schatkist nu 3,5 miljard euro. Eerdere ideeën van minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken werden door collega-ministers nog afgewezen.

Er gingen de afgelopen weken meerdere opties over tafel om de overdrachtsbelasting aan te passen. Behalve gedeeltelijke of gehele afschaffing is het ook mogelijk om starters op de woningmarkt vrij te stellen van de belasting of om die over bijvoorbeeld de eerste 100.000 euro van de koop van een huis niet te heffen.

Voor meer informatie klik hier 

Hier kunt u alle informatie vinden over huurwoningen en de toeslagen (huurtoeslag, huursubsidie etc.) inzake het huren.

Komt u wel of niet in aanmerking voor huurtoeslag, zo ja voor hoe veel en zo nee waarom niet.

Klik op huren en toeslagen voor alle informatie.

Hoe hoog mag mijn huurprijs zijn en hoe word deze berekend. Veel nuttige informatie voor zowel huurder alsook verhuurder.

Klik op huurprijscheck voor meer informatie.

Op deze site vindt u veel informatie betreffende de huidige wet- en regelgeving omtrent de woningmarkt voor zowel koopwoningen alsook huurwoningen. Ook kunt u hier uw maximale huurtoeslag laten berekenen of aan de hand van een algemeen gehanteerd puntenstelsel uw huurprijs berekenen. Klik op Ministerie van VROM om naar de website te gaan.